El proceso de escriturar una vivienda heredada con varios herederos implica seguir ciertos pasos legales y fiscales que deben cumplirse de forma rigurosa para evitar problemas y garantizar la correcta transmisión de la propiedad.
En 2026, la normativa española mantiene las mismas bases del Derecho de Sucesiones, pero cada vez se exige mayor claridad y formalidad en la transmisión de bienes. Saber cómo escriturar correctamente una vivienda heredada con varios herederos evita conflictos familiares, sanciones fiscales y bloqueos en el Registro de la Propiedad.
Paso 1. Aceptar la herencia
El primer paso indispensable es aceptar la herencia. Ningún heredero puede disponer de la vivienda ni escriturarla hasta que todos hayan manifestado su aceptación.
Existen dos formas de hacerlo:
- Aceptación pura y simple: el heredero asume tanto los bienes como las posibles deudas.
- Aceptación a beneficio de inventario: se acepta la herencia, pero limitando la responsabilidad a los bienes heredados, sin afectar al patrimonio personal.
La aceptación se realiza ante notario mediante un acta de aceptación de herencia, que debe incluir la identificación de los herederos, los bienes heredados y su valor.
Paso 2: Obtener los documentos necesarios para escriturar una vivienda heredada
Antes de escriturar, hay que recopilar varios documentos oficiales:
- Certificado de defunción. Se solicita en el Registro Civil del lugar de fallecimiento.
- Certificado de últimas voluntades. Confirma si el fallecido otorgó testamento.
- Copia autorizada del testamento. Si no hay testamento, se tramita una declaración de herederos ante notario.
- Certificado del Registro de la Propiedad. Acredita que el inmueble está a nombre del fallecido.
- Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y escrituras originales.
Con esta documentación, el notario podrá redactar la escritura de adjudicación de herencia.
Paso 3. Pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Antes de inscribir la herencia, los herederos deben liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma.
El plazo para pagar es de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga de otros seis meses.
La base imponible se calcula en función del valor de la vivienda y del grado de parentesco con el fallecido. En la mayoría de comunidades, los herederos directos (hijos, cónyuge, padres) disfrutan de reducciones importantes, y en algunos casos pueden quedar exentos de pago.
Sin este trámite fiscal, el notario no podrá elevar la escritura pública ni el Registro de la Propiedad inscribirla.
Paso 4: Redactar la escritura de adjudicación de herencia para escriturar una vivienda heredada
Una vez pagado el impuesto, se procede a la escritura pública de adjudicación de herencia.
Este documento, otorgado ante notario, recoge la distribución de los bienes entre los herederos según lo dispuesto en el testamento o, en su defecto, según la ley.
Cuando hay varios herederos y una sola vivienda, pueden darse tres opciones:
- Adjudicación indivisa: todos los herederos pasan a ser copropietarios del inmueble en proporción a su parte hereditaria.
- Adjudicación a uno de los herederos: si uno de ellos desea quedarse con la vivienda, puede compensar económicamente al resto.
- Venta y reparto: los herederos deciden vender la vivienda y dividir el importe resultante según sus porcentajes.
El notario dejará constancia del acuerdo alcanzado, y todos los herederos deberán firmar la escritura.
Paso 5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con la escritura de adjudicación firmada y los impuestos pagados, el siguiente paso es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.
Esta inscripción es la que otorga validez pública y seguridad jurídica a la propiedad.
En caso de copropiedad, el Registro reflejará el porcentaje correspondiente a cada heredero. Solo entonces la vivienda pasará oficialmente a estar a nombre de los nuevos dueños.
Paso 6. Pagar la plusvalía municipal
Además del Impuesto de Sucesiones, es obligatorio liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Este tributo grava el aumento de valor del suelo desde la última transmisión y debe abonarse en el ayuntamiento donde se ubica la vivienda.
El plazo para su pago suele ser de seis meses desde el fallecimiento, aunque también puede solicitarse prórroga.
Cómo resolver desacuerdos entre herederos para escriturar una vivienda heredada
Cuando los herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, la ley ofrece varias soluciones:
Venta del inmueble y reparto. Es la opción más práctica cuando nadie quiere o puede quedarse con la vivienda.
Extinción de condominio. Si uno de los herederos desea quedarse con la propiedad, puede comprar la parte de los demás mediante escritura notarial.
División judicial de la herencia. Si no hay consenso, cualquier heredero puede acudir a los tribunales para que un juez determine el reparto.
Contar con asesoramiento profesional —notario, abogado o gestor especializado— ayuda a evitar conflictos y agiliza el proceso.
Consejos para escriturar sin problemas
- Reunir toda la documentación antes de acudir al notario. Evita retrasos innecesarios.
- Pagar los impuestos dentro del plazo. Las sanciones por demora pueden ser elevadas.
- Buscar consenso entre los herederos. Un acuerdo previo reduce costes y facilita la firma.
- Comprobar el estado del inmueble. Revisar posibles cargas, hipotecas o deudas antes de la adjudicación.
- Solicitar ayuda profesional. Un experto puede ahorrar tiempo, dinero y malentendidos.
Escriturar una vivienda heredada con varios herederos requiere tiempo, coordinación y cumplimiento de todos los trámites legales. Desde la aceptación de la herencia hasta la inscripción final, cada paso debe hacerse con rigor para garantizar la seguridad jurídica y evitar complicaciones futuras.
En Promotora Albar sabemos que estos procesos pueden resultar complejos, por eso recomendamos siempre contar con asesoramiento especializado. Una gestión profesional garantiza que la transmisión se realice correctamente, respetando los derechos de todos los herederos y asegurando la tranquilidad familiar.
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Preguntes frecuentes:
La escritura de una casa heredada la redacta un notario. Incluye los datos de los herederos, el valor del inmueble, la forma en que se reparte y la aceptación formal de la herencia por todas las partes.
El coste depende del valor del inmueble y de los honorarios notariales y registrales, pero suele oscilar entre 600 y 1.000 euros, sin contar impuestos como el de Sucesiones o la plusvalía municipal.
En total, sumando notaría, Registro, gestoría e impuestos, escriturar una vivienda heredada puede costar entre 3.000 y 5.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma y del valor de la vivienda.
